Immobilier : plus de biens, des prix stables… mais sous surveillance
Le marché immobilier français montre des signes de reprise en 2025. D’après le baromètre La Vigie de GoFlint, l’offre de logements en vente progresse fortement, notamment dans les grandes métropoles. Mais les prix, eux, restent globalement stables, tandis que les marges de négociation et les écarts énergétiques structurent les discussions.
Une offre qui explose dans les grandes agglomérations
Après une année 2024 marquée par une contraction de la demande, la dynamique semble inversée. Le baromètre La Vigie, publié par GoFlint en partenariat avec Casafari et Casam, analyse plus de 2,2 millions de biens mis en vente depuis janvier. Résultat : une hausse de 18 % du stock de biens disponibles au printemps 2025 par rapport à l’année précédente (+176 000 unités).
Les 20 départements les plus peuplés concentrent 46 % de l’offre, avec des hausses marquées en Loire-Atlantique, Gironde et Île-de-France (hors Paris). Le regain d’activité est notamment porté par un léger assouplissement des conditions de crédit observé en début d’année, même si la baisse des taux semble aujourd’hui en pause.
Sur le deuxième trimestre, 1,1 million de biens ont été recensés (+7,7 % en trois mois), tous segments confondus. Le détail des diagnostics énergétiques montre une progression homogène :
• +5,9 % de biens classés A-B
• +7,8 % pour les C-D-E
• +8,7 % pour les F-G
« La reprise reste fragile et dépendante des taux », tempère Mihai Gavriloiu, expert chez GoFlint. Il souligne que les marges de négociation s’établissent désormais entre 5,5 % et 7,5 %, en légère hausse. Un ajustement partiellement lié à la hausse des droits de mutation (DMTO), passée de 4,5 % à 5 % dans la majorité des départements.
Prix stables, écarts énergétiques persistants
Sur l’ensemble du territoire, les prix de l’immobilier n’ont progressé que de 0,4 % depuis janvier, et de 0,9 % entre mars et juin, tous types de logements confondus. Cette stabilité cache toutefois des disparités régionales. Sur les 40 plus grandes villes françaises, seules 14 affichent une hausse supérieure à 2 %, Paris en tête (+2,3 %). D’autres, comme Lyon, Nantes ou Bordeaux, stagnent malgré des taux redevenus plus attractifs.
Le DPE reste un facteur de valorisation majeur. Les biens classés F-G demeurent en moyenne 20 % moins chers que ceux notés A-B. Sur le premier semestre :
• Écart F-G vs A-B : -18 % pour les appartements (hors Paris)
• Écart F-G vs A-B : -35 % pour les maisons
• Écart moyen : 15,8 % soit 595 €/m²
Dans les grandes villes, les biens énergivores ont vu leurs prix progresser de 1,3 % (contre +0,6 % en moyenne), mais sans combler l’écart avec les logements performants. La hiérarchie des prix est stable :
• Top 3 des passoires les plus chères : Paris (10 821 €/m²), Boulogne (8 838 €/m²), Montreuil (6 171 €/m²)
• Flop 3 : Saint-Étienne (1 226 €/m²), Mulhouse (1 516 €/m²), Limoges (1 520 €/m²)
Enfin, la hausse des DMTO (frais de notaire), entrée en vigueur en avril, commence à peser sur les décisions d’achat. Un bien à 500 000 € coûte désormais 2 500 € de plus en taxes dans la majorité des départements, un facteur que les vendeurs commencent à intégrer dans leurs marges.